Покупка жилья в новостройке: как избежать риска
Официально, все те строительные организации, которые реализуют жилую недвижимость частным лицам, обязаны действовать по ФЗ №214. В реальности же застройщиками практикуются самые различные обходные схемы, которые несут потенциальным покупателям квартир в новостройках всевозможные риски.
На сегодняшний момент, помимо основных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, применяют и предварительные договоры купли-продажи, а также и договоры с ЖСК - жилищно-строительными кооперативами.
В соответствии с требованиями закона о долевом строительстве, договоры несут для покупателя минимальные риски. Настоящие договоры регистрируются в УФРС, в обязательном порядке, в связи с чем, вероятность двойных продаж полностью исключается. В данных договорах к тому же прописывается и ответственность компаний-застройщиков за срыв сроков домостроительства.
Не удивительно, что работать по ФЗ №214 начали, в основном, наиболее надежные и именитые строительные компании. Достаточно крупные и уверенные в своих силах строительные организации не опасаются, что договор не сможет пройти государственную регистрацию из-за возникших проблем с документацией или, что они не смогут ввести дом в обозначенные сроки и им придется расходовать дополнительные средства для выплаты штрафов дольщикам. В настоящее время по ФЗ №214 работает примерно половина всех компаний-застройщиков.
Предварительная покупка.
Другим достаточно распространенным видом договоров являются, так называемые, предварительные договоры купли-продажи, название которых, заставляет всерьез задуматься. Получается, что если договор - предварительный, следовательно, за ним должен заключаться еще один договор - постоянный, но где взять гарантию этого?
В момент оформления предварительного договора строительная компания сама не обладает всеми теми необходимыми правами на недвижимость, которые она передает покупателю, в дальнейшем, заключив с ним основной договор. Тем не менее, если в силу различных факторов, например, из-за банкротства, сама компания-застройщик не сможет стать собственницей строящегося дома, то и покупатель недвижимости также останется ни с чем.
Обоюдоострый кооператив.
С первого взгляда, договор с ЖСК, для покупателей жилья в новостройке, имеет несколько явных преимуществ. Так, по договору ЖСК те средства, которые были переданы пайщиками в счет строительства конкретного дома, израсходованы каким-либо иным способом уже быть не могут, например, на сооружение другого объекта, как это довольно часто бывает.
Другим положительным моментом является тот факт, что приобретение квартиры в новостройке, путем вступления в ЖСК, подразумевается возможностью долговременной рассрочки платежа. Тогда как в случае заключения ДДУ, рассрочку могут предоставить только на период, до окончания строительства данной недвижимости. К тому же, в случае банкротства компании-застройщика, ЖСК уже представляют собой ту структуру, которая способна самостоятельно завершить начатое строительство.
Тем не менее, есть здесь и свои минусы. Например, кооператив может потребовать от своих членов дополнительных взносов — на подключение электроэнергии, проведение коммуникаций, благоустройство территории и т.п. К тому же, данный договор не подлежит обязательной гос. регистрации.
Большинство экспертов сходится во мнении, что со временем, на работу по ФЗ №214 будут переходить все большее количество строительных компаний. Данному факту способствует как давление со стороны власти, так и стремление строительных компаний к использованию «белых» схем, в качестве конкурентного превосходства.